€1065/m2 BVO

Dat zowel “Buiksloterham” als “Zelfbouw” nu echt een merk aan het worden zijn, wordt bewezen door de verkoopmanifestatie van Buiksloterham&Co van 26 september. Er was veel belangstelling voor het plan dat is opgebouwd uit individuele zelfbouwkavels, middelgrote CPO-kavels en sociale huurwoningen. We hebben de prijzen van de zelfbouwkavels onder de loep genomen.
Wat als eerste opvalt, is dat de grondwaarde heel anders is opgebouwd dan wanneer je een kavel van de gemeente koopt. Waar je bij de gemeente één erfpacht hebt (de grondwaarde) die je verolgens voor 50 jaar kunt afkopen. Daar is het bij de Alliantie zo dat er én erfpacht is én de ontwikkelkosten (verwerving en bouwrijp maken). Dat heeft te maken met het feit dat de Alliantie (de verkopende partij) het perceel heeft aangekocht van Air Products en dat er een al bestaand erfpachtrecht is.

We gaan proberen de appels en peren vergelijkbaar te maken. Dat doen we, zoals overal op deze site, door het bedrag voor 50 jaar afkoop als uitgangspunt te nemen, ex BTW. Dat bedrag delen we door het BVO. De waarde van het kavel wordt namelijk vooral bepaald door het BVO. De erfpachtcomponent van B&Co is €38.880. Dat is de helft van een vergelijkbaar kavel op BSH05. Zowel kavel als het toegestane BVO zijn nagenoeg even groot. De grondwaarde van een kavel op BSH05 is €75.000 exclusief BTW. Als we BTW en notariskosten erbij optellen komen we op €95.750.
Het zelfbouwkavel bij de Alliantie kost maar liefst €214.500. Dat is inclusief BTW, notariskosten en verkoopkosten. Zelfs als we aannemen dat er aanzienlijke kosten zijn gemaakt voor het bouwrijp maken (hoeveel precies is in deze berekening niet zichtbaar), begrijpen we nog steeds niet hoe je dan op €162.455 uitkomt.
UPDATE 10-10-2015
Ik had hier eerder de vraag gesteld of de verkoopkosten niet wat hoog waren uitgevallen. Die vraag behoeft enige nuance. In de rekensom zou eigenlijk zichtbaar moeten worden gemaakt wat de kosten van bouwrijp maken en de verwervingskosten zijn geweest. Die zijn blijkbaar hoog uitgevallen. De kavelprijs (in €/m2 BVO) is fors hoger dan de prijs op de gemeentelijke kavels om de hoek, of het nu gaat om BSH5, BSH3 of BSH2. Daar komt bij, dat het bedrag dat in 1x moet worden afgerekend bij B&Co veel hoger is.